RESTAURARE UN IMMOBILE DETRAENDO IL 36% DALLE TASSE

La finanziaria 2008 (Legge 244/2007, articolo 1 commi 17/18/19) ha prorogato fino a tutto il 2010 il cosiddetto "bonus ristrutturazioni", ovvero la possibilita' di detrarre dalle imposte sui redditi una parte delle spese sostenute durante l’anno per la ristrutturazione della casa.

Le condizioni prorogate sono quelle in vigore per il 2007 e prevedono la possibilita' di detrarre dalle tasse il 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione della casa. È stata prorogata fino al 2010 anche l’iva ridotta al 10% sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria effettuati su immobili residenziali.
Una novita' importante è che è stata reintrodotta la possibilita' di usufruire dei benefici anche in caso di acquisto di abitazioni ristrutturate. Per i dettagli si veda la nota in fondo alla scheda.

Il tetto massimo di spesa consentito per calcolare l’agevolazione è di 48.000 euro all’anno per ogni edificio in modo autonomo. Il limite si riferisce solo all’edificio e non anche alla persona fisica, quindi se vi sono più soggetti aventi diritto esso dev'essere diviso tra questi.

Condizione importante per poter godere dei benefici è che nelle fatture venga distinto ed evidenziato il costo della manodopera rispetto agli altri.

RIEPILOGO PRINCIPI GENERALI DEL "BONUS RISTRUTTURAZIONI":
Le detrazioni si possono effettuare per i lavori effettuati in case di abitazione e nelle parti comuni degli edifici residenziali nel corso dell’anno. Questo per ogni singolo immobile sul quale si siano effettuati lavori di manutenzione o di ristrutturazione.
Attenzione, perché nel caso in cui abitazione e pertinenza siano due unita' distinte, allora il limite massimo (48.000 euro) puo' essere raggiunto per ognuna delle due unita'. Nel caso invece in cui sia l’abitazione sia la pertinenza siano un'unica entita', allora il tetto massimo comprende i lavori effettuati in entrambi.
Naturalmente, se all’inizio dei lavori l’unita' immobiliare è una sola ed alla fine dei lavori fossero diventate due, fa fede il numero originario.
Ogni anno, per dieci (cinque o tre, a seconda dei casi) anni, il contribuente detrarra' la quota di spesa relativa, nei limiti dell’imposta dovuta per l’anno in questione. Cio' significa che se la spesa annua detraibile risulta superiore all’Irpef che deve essere pagata, la detrazione sara' solo pari all’Irpef ed il resto della cifra andra' perso, non essendo recuperabile l’anno successivo (nè tantomeno rimborsato!).

Chi ne usufruisce
Possono usufruire della detrazione tutti gli individui soggetti all’Irpef e non riguardano solamente i PROPRIETARI, ma anche tutti gli altri che siano titolari di diritti reali sugli immobili, e che ne sostengono le spese.
Ecco le varie categorie legittimate alle detrazioni:
- il proprietario od il nudo proprietario;
- il titolare di un diritto di usufrutto;
- il titolare di un diritto di uso;
- il titolare di un diritto di abitazione o superficie;
- il locatario;
- il comodatario;
- il familiare convivente del possessore o del detentore dell’immobile (se i bonifici e le fatture sono a lui intestati);
- i soci di una cooperativa, sia essa divisa, indivisa o semplice;
- gli imprenditori individuali, eccetto che per gli immobili strumentali o la merce;
- l’acquirente che, nel caso di compromesso in fase di vendita, sia gia' immesso nel possesso ed esegua per sè i lavori (è necessario che il compromesso sia gia' stato registrato e che l’acquirente indichi gli estremi di tale registrazione nell’apposito modulo di inizio lavori).
Si puo' effettuare detrazione anche nel caso in cui i lavori siano effettuati di persona e quindi siano da detrarre solamente le spese di acquisto dei materiali

Elenco dei lavori per i quali è previsto in bonus fiscale
- le spese sostenute per eseguire interventi di manutenzione ordinaria (*) nelle parti comuni di edifici residenziali, da dividere tra i condomini secondo le quote condominiali (non sono ammessi a determinare agevolazioni gli stessi interventi che, invece di essere effettuati su parti comuni, venissero invece attuati sulle proprieta' private -appartamenti o villette, cantine, soffitte, garage);
- gli interventi di manutenzione straordinaria(*) realizzati su immobili di qualsiasi categoria (anche rurale);
- le opere di restauro e risanamento conservativo;
- i lavori di ristrutturazione edilizia sia per gli appartamenti singoli che per gli impianti condominiali.

(*) Definizione ai sensi del "testo unico dell’edilizia" (d.p.r.380/01), art.3 comma 1 (lettere "a" e "b"):
- interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
- interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchè per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

Esempi di
- Opere di manutenzione ordinaria
Finiture di edifici: riparazione, risanamento, sostituzione;
Opere necessarie a mantenere in efficienza, o ad ottimizzarne il funzionamento- per gli impianti tecnologici esistenti;
Il rifacimento dell’impianto elettrico ed idrico-sanitario;
l’impermeabilizzazione di tetti od altre superfici esposte;
La tinteggiatura di pareti, infissi, interni ed esterni, la verniciatura di portoni, la sostituzione di pavimenti. Il rifacimento di intonaco;
La rimozione di maioliche;
La costruzione di un soppalco senza aumento di volume e superficie;
Il restauro di una veranda;
La realizzazione di una piscina;
Il restauro di cassette della posta;
l’abbattimento di barriere architettoniche.

- Opere di manutenzione straordinaria
I lavori necessari a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici;
La realizzazione di impianti tecnologici od igienico-sanitari od il loro miglioramento (che non modifichino la volumetria dell’immobile nè l’uso della struttura);
l’installazione o riparazione di ascensori e dei relativi macchinari;
l’installazione di scale di sicurezza;
La realizzazione di scale interne;
Il ripristino e la sostituzione del tetto e della copertura;
Gli interventi finalizzati al risparmio energetico;
La sostituzione di tramezzi esterni senza l’alterazione della tipologia dell’immobile;
La sostituzione di infissi e serramenti o persiane con serrande od altro;
Recinzioni della proprieta';
Sostituzione del tavolato del tetto;
Rifacimento o riparazione delle colonne di scarico delle acque pluviali;
Installazione di macchinari che abbiano la caratteristica di migliorare sicurezza, funzionamento ed utilizzo degli impianti.

- Restauro e risanamento conservativo
Tutti quegli interventi tesi ad assicurare la funzionalita' dell’immobile rispettandone gli elementi strutturali e di destinazione (consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi);
Interventi di eliminazione e prevenzione di situazioni di degrado;
l’apertura di luci o finestre per motivi di aerazione;
l’adeguamento di altezze nei solai, nel rispetto delle volumetrie esistenti;
Inserimento di elementi accessori ed impianti necessari all’uso;
Eliminazione di elementi estranei all’edificio;
Controsoffittatura;
Demolizione di talune strutture interne;
Realizzazione di montacarichi;
Rifacimento di pareti perimetrali;
Rinnovamento totale del tetto.

- Ristrutturazione edilizia
Trasformazione di fabbricati che portino ad ottenere una struttura diversa dalla precedente;
Demolizione e ricostruzione dell’immobile;
Realizzazione di una mansarda o di un balcone;
Trasformazione di balcone in veranda;
Trasformazione di soffitta in mansarda od in vano abitabile;
Modifica di mansarda mediante sopraelevazione del tetto;
Modifica di facciata;
Mutamento di altezza dell’edificio per realizzare locali abitabili;
Aperture di nuove porte o finestre;
Costruzione di servizi igienici ampliando superfici e volumi;
Demolizione e ripristino di muri perimetrali;
Rilevante modifica dei prospetti;
Copertura con coppi del terrazzo.

- Interventi ammessi al beneficio della detrazione ex art.31,legge 5/8/78 n.457:
Realizzazione di posti auto - autorimesse;
Eliminazione di barriere architettoniche (sia per le parti comuni che per le singole unita');
Opere tese al risparmio energetico;
Opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
Opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico;
Adozione di misure di sicurezza statica ed antisismica.

Le spese che, OLTRE a quelle per l’esecuzione dei lavori, possono essere detratte sono:
- progettazione;
- prestazioni professionali;
- messa in regola degli edifici (ex L.46/90 sugli impianti elettrici);
- adeguamento degli impianti a metano (ex. L.1083/71);
- sopralluoghi e perizie;
- oneri di urbanizzazione;
- relazione di conformita' dei lavori alle leggi vigenti;
- acquisto dei materiali;
- l’IVA , i diritti per le concessioni/autorizzazioni/denunce di inizio attivita', le imposte di bollo;
- altri oneri eventuali collegati alla realizzazione dei lavori o degli impianti.

Non sono invece detraibili:
- gli interessi passivi derivanti da mutui (stipulati per effettuare i lavori di restauro);
- interessi bancari su scoperti od altro;
- trasloco dei mobili, spostati per permettere l’esecuzione dei lavori;
- custodia per i mobili.

Cosa fare per usufruire della detrazione
Invio comunicazione inizio lavori e documentazione al Centro di Servizio
Occorre inviare (per raccomandata a/r) o presentare la comunicazione di inizio lavori, prima (o contestualmente) dell’inizio degli stessi, all’Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto 21 - 65100 Pescara (indirizzo unico per tutta Italia).
Vanno allegati:
- copia della concessione/autorizzazione/Dia (ove previsto);
- dati catastali o fotocopia di domanda accatastamento;
- fotocopia ricevute pagamenti ICI a decorrere dal 1997, se dovuta e se a richiedere le agevolazioni è il proprietario od altro titolare di diritto di proprieta' (non pero' negli altri casi e neppure nel caso di lavori condominiali).;
- fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale per la ripartizione delle spese in caso di lavori in conodominii (nel caso di susseguenti aumenti dell’importo preventivato, occorre inviare una nuova tabella con ripartizione delle spese);
- nel caso in cui i lavori vengano effettuati da soggetto non titolare di diritto di proprieta', come un locatore od un comodatario: dichiarazione di consenso del proprietario.

È possibile inoltre produrre una dichiarazione notoria sostitutiva ex art.4, L.15/68, che attesti il possesso di suddetta documentazione e la disponibilita' a mostrarla a richiesta, senza dover cosi' inviare per raccomandata tutti i summenzionati documenti.

l’Agenzia delle entrate ha anche chiarito, con risoluzione n.325/E del 12/11/07, che è possibile sostituire la DIA (dichiarazione inizio attivita') con una autocertificazione del contribuente in tutti quei casi in cui la normativa edilizia locale consideri determinati interventi non rientranti tra le opere sottoposte a DIA. l’autocertificazione è inoltre utilizzabile dal contribuente anche in caso di controlli da parte degli agenti del fisco, al fine di fornire prove sulla natura degli interventi realizzati.

Comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale quando previsto
Nei casi in cui sia richiesta una comunicazione all’Azienda Sanitaria Locale (come si desume dalle relative leggi sulle norme di sicurezza nei cantieri) occorre inviarla, anch'essa tramite raccomandata a/r, indicando:
-generalita' del committente i lavori;
-ubicazione del luogo in cui essi avvengono;
-natura dell’intervento;
-informativa contenente i dati relativi all’impresa esecutrice delle opere;
-dichiarazione di responsabilita' della ditta ed assunzione della stessa del rispetto agli obblighi in materia di sicurezza e contribuzione;
-data d'inizio dei lavori.

Pagamenti tramite bonifico
Le spese detraibili devono venire pagate tramite bonifico bancario (indicando la causale del versamento), indicando anche il codice fiscale di chi effettua i pagamenti (indicandoli tutti se sono più persone a sostenere le spese ed a dover beneficiare delle agevolazioni), nonchè la partita IVA (od il codice) della ditta che riceve il pagamento.
Nel caso di opere realizzate nei condomini, è necessario indicare, come committente, sia il codice del condominio che quello dell’amministratore e, in mancanza, del condomino che provvede al pagamento. Le banche presso le quali vengono effettuati i bonifici bancari devono comunicare al fisco, entro il 31 luglio dell’anno successivo, gli elenchi delle transazioni relative effettuate.

Nel caso in cui ci siano variazioni in corso d'opera
come un intervenuto accatastamento del fabbricato rurale, modifiche sulla tabella millesimale oppure se i lavori superassero i 51.645,99 euro, ne andra' data comunicazione al Centro di Servizio.

a cura di Barbara Vallini e Rita Sabelli

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